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楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了 。

　　近日 ，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖 。比如贝壳研究院称 ，1月上旬50城日均带看量较12月增加22% ，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上 ；日均成交量较去年12月日均增加39% ，廊坊 、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　业内专家认为 ，此轮房价下跌已经到底 ，未来将从核心城市开始逐步企稳回升 。二手房一旦活跃起来 ，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策 ，卖一买一按照首套房执行 ，对换房改善也采取了退税优惠 ，这些政策将在新年发挥更积极的作用 。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策 ，但新房市场反应平淡 ，至今都未见明显回温 。与之不同 的 是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显 。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场的交易量有明显反弹 ，重庆、西安 、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复 。

　　房价持续下跌的势头也得到缓解 。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点 ，环比下跌城市个数较上月减少5个 ，沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。

　　进入2023年1月上旬 ，二手房市场继续走暖 ，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39% ，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍 。

　　同时，作为代表房价走势 的先行指标 ，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气 ，突破20，这表明后续二手房价格将止跌 。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20 ，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为 ，尽管房地产调控政策的底部早就出现 ，但“市场底”迟迟不肯出现 ，主要原因 是三重压力：一是对未来收入预期 的担忧 ，二是房企交付风险，三是对房价大幅下降 的担忧。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样 的发现 。

　　他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起 ，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月 ，累计降幅11.1% 。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平 ，疫情前期货币外溢带来 的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验 ，不同城市房价的涨跌不一 ，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个 ，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3% 。尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角 、大湾区、成渝都市圈 的房价依然比3年前有稳定上涨 。

　　许小乐认为，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来 ，购房者 的心态已出现些许变化 ，计划在未来半年内购房 的比例显著回升 ，其中二线城市半年内有购房计划 的比例达到21% ，置业需求更偏向离市中心近 、房子大一些。

　　中银证券研报也显示 ，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日 ，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米 ，环比上升1.9% ，同比上升 24.2% ；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9% ，一 、二、三线城市环比均上升 。

　　不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示 ，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米 ，处于2020、2021、2022年的下游水平。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵 。

　　国家统计局最新发布数据显示 ，2022年 ，全国商品房销售面积 、销售金额同比分别下降24.3%和26.7% ，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期 的跌幅都要大。

　　房价方面，2022年全年，商品房均价下跌了3.2%，已连续11个月下跌 。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。

　　2022年 ，房地产开发投资也下跌10% ，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示 ，上一次楼市开发投资承压 ，还是2015年去库存时期 ，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市 的压力是史无前例 的。

　　在他看来 ，2022年，由于房价下跌 、买房动力不足 ，资金链紧张等，金融机构纾困地产的意愿不足 ，因为资产价格没到底 ，也担心风险 。于是，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大。由此，形成了供需两端相互弱化 的循环 ，导致行业全链条下滑。

　　不过 ，作为国民经济 的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示 ，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大 ，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。

　　同日 ，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调 ，一要稳预期，坚持房子 是用来住 的、不是用来炒 的定位，增强政策 的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心 ，努力保持供需基本平衡 、结构基本合理 、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房 。

　　二要防范风险。“一头”抓出险房企 ，帮助企业自救 ，同时依法依规处置 ，该破产 的破产 ，该追责的追责 ，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益 的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企 ，一视同仁支持优质国企 、民企改善资产负债状况。

　　三要促进转型 。有条件 的可以进行现房销售，继续实行预售 的 ，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃 ，不能出现新的交楼风险 。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检 、养老、保险等制度 ，让房屋全生命周期安全管理有依据 、有保障等等。

　　李宇嘉表示，2023年 ，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼。这三项工作，目前都面临着巨大 的挑战 。保交楼进入攻坚阶段 ，剩下 的都 是难啃的骨头，都 是存在资金硬缺口的。疫情后，民生、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年 的工作仍旧艰巨。

　　不过，随着需求端政策加快落实，符合条件 的城市首套房贷利率下调 ，一二线城市政策空间不断释放 ，更多核心城市的信心有望回升 。中指研究院认为 ，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳 ，乐观情形下 ，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长 ，价格逐渐趋稳 。

　　许小乐认为 ，预计2023年越来越多 的消费者开始入市 ，供求关系恢复平衡 ，市场交易量价迎来温和修复 ，上半年房价逐步企稳回升 。不过 ，取消行政性干预 ，意在恢复市场调节机制 ，并不是鼓励加杠杆炒房 。在“房住不炒”政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。

中证协拟出台券商发行承销新规 ：统一注册制各板发行承销规则******

　　澎湃新闻记者 田忠方

　　就全面注册制下券商 的发行承销 ，中国证券业协会(下称“中证协”)起草了新规进行进一步的规范 。

　　2月3日 ，澎湃新闻记者获悉 ，近日中证协为适应全面实施注册制发展需要，进一步规范证券公司发行承销行为 ，落实承销商责任 ，制定形成了《证券公司首次公开发行证券承销业务规则(征求意见稿)》(下称“《承销规则》”)，并向行业征求意见 。

　　值得关注的是，本次起草 的《承销规则》 ，对原《首次公开发行股票承销业务规范》 、《注册制下首次公开发行股票承销规范》、《北京证券交易所股票向不特定合格投资者公开发行与承销特别条款》 、《首次公开发行股票配售细则》等多项规则进行了整合优化 。

　　总体来看 ，《承销规则》共六章七十二条 ，包括总则 、路演推介、发行与配售、投资价值研究报告 、自律管理 、附则等 。主要内容有四个方面 ：一是明确路演推介 的要求 、二是规范发行定价与配售行为、三 是提高投资价值研究报告质量 、四 是切实加强自律管理。

　　“《承销规则》的起草思路主要有两方面 ，一是落实注册制改革监管转型要求，总结吸收科创板 、创业板注册制试点中发行承销业务自律管理实践经验 ，加强承销商自律管理。二是统一注册制下各板块发行承销规则 ，形成简明清晰的证券公司承销业务自律管理规则体系 。”中证协指出 。

　　明确路演推介 的要求 ，强化证券分析师路演推介作用

　　在路演推介方面 ，《承销规则》进行了三方面明确 。一是细化发行人和主承销商在首次公开发行证券、向不特定合格投资者公开发行股票并在北交所上市的发行承销业务路演推介过程中的推介方式、推介范围 。

　　《承销规则》要求 ，在首次公开发行证券/公开发行股票并在北交所上市申请文件受理后，发行人和主承销商可以与拟参与战略配售的投资者进行一对一路演推介，介绍公司 、行业基本情况 ，但路演推介内容不得超出证监会及交易所认可的公开信息披露范围 。

　　二 是明确向参与战略配售 的投资者 、网下投资者、公众投资者推介 的具体要求 ，强化证券分析师路演推介作用，帮助网下投资者更好地了解发行人基本面 、行业可比公司 、发行人盈利预测和估值情况 。

　　三是规定主承销商聘请律师 的相关要求。《承销规则》明确 ，主承销商应当聘请参与网下发行与承销全程见证 的律师事务所在路演推介活动前对发行人管理层、参与路演 的工作人员和证券分析师等进行培训 ，强调发行人对外宣传资料 的口径，包括宣传材料与发行人实际情况的一致性 、不允许透露公开资料以外的信息 、不允许存在夸张性描述等 。主承销商应当要求律师事务所出具培训总结 ，并督促律师事务所勤勉尽责等 。

　　进一步规范发行定价与配售行为，主承销商可以设置配售决策委员会

　　规范发行定价与配售行为方面，《承销规则》进行了三方面明确 ，一 是细化主承销商对网下投资者的核查要求 ，规范主承销商对网下投资者报价进行簿记建档场所及管理 的要求。

　　二 是规定主承销商可以设置配售决策委员会 ，并明确委员会的组织构成 、履行职责程序 ，细化配售原则 的制定要求以及对参与战略配售 的投资者 、保荐机构相关子公司跟投等出具承诺函的核查要求 。

　　三是细化关于发行人和主承销商发行方案中采用超额配售选择权 的规定 。进一步明确主承销商义务，规范配售行为 ，督促其加强配售过程管理。

　　两方面提高投资价值研究报告质量 ，明确六项报告内容

　　提高投资价值研究报告质量方面 ，《承销规则》进行了两方面再明确 。

　　一 是明确主承销商提供投资价值研究报告的具体要求。

　　具体而言，报告内容应至少包括盈利预测 、发行人分析、发行人所在行业分析 、募投项目分析、可比上市公司分析(如有)、风险提示六个部分，可以根据需要选择是否给出估值分析结论 ，并细化了相关内容的具体要求。

　　二 是对报告的提供方式 、撰写原则 、内部制度、证券分析师行为等作出规定 。切实提高报告独立性 、专业性、实用性，引导其发挥定价引导作用。

　　四方面强化自律管理，协会建立股票发行与承销观察员机制

　　在自律管理方面 ，《承销规则》提出了四大要求 。一 是明确承销商应当向协会报送路演推介活动 的初步方案 、发行承销总结报告、超额配售选择权实施情况报告(如有) 、投资价值研究报告及总结情况 ，加强承销商路演推介、发行与配售环节管理，落实承销商责任。

　　二 是中证协建立股票发行与承销观察员机制，督促承销商履职尽责，并向行业积极推广发行与承销示范实践 ，引导行业对标提升。

　　三 是明确承销商存档备查的承销资料要求与协会现场检查事项 ，加强自律检查标准管理。四 是明确对违法违规行为 的责任追究，净化行业生态。

　　《承销规则》起草沿“统一注册制下各板块发行承销规则”等两思路

　　对于《承销规则》 的起草思路，中证协表示 ，一是落实注册制改革监管转型要求 ，总结吸收科创板、创业板注册制试点中发行承销业务自律管理实践经验 ，加强承销商自律管理。

　　其中，明确承销商路演推介相关要求，细化发行与配售等规定，明确投资价值研究报告的撰写 、提供方式 、相关制度等要求，切实提高报告质量，促进形成市场化发行承销机制 ，进一步规范证券公司承销行为。此外 ，引导承销商积极承担社会责任 ，规范承销业务收费。

　　“另一方面， 是统一注册制下各板块发行承销规则 ，形成简明清晰 的证券公司承销业务自律管理规则体系 ，明确首次公开发行证券 、向不特定合格投资者公开发行股票并在北交所上市的发行承销业务适用本规则，并作出差异化安排。”中证协进一步指出。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）